• Marco Klein

Avalúo de un terreno.

Cuando se trata de hacer un avalúo, para poder determinar el precio al cual se puede poner a la venta una propiedad, se deben de tener en cuenta varios elementos que muchas veces no son considerados por los propietarios, haciéndolos tener una idea errónea de su valor y perdiendo la posibilidad de estar en el mercado siendo atractivos y para ganar lo justo.

Es obvio que cualquier comprador buscara hacer la mejor compra ofreciendo por debajo del precio que se solicita. Pero esto depende del mercado. Si el mercado es de "compradores" estos son mas agresivos por la oferta, pero si es tiempo de vendedores, como en 2006 el propietario puede esperar que le paguen lo que espera o hasta subir un poco su valor. Claro que corre el riesgo de que si cambia de opinión de un valor que ya se ofertó, los compradores se molesten y los corredores inmobiliarios lo ignoremos.

Es posible, por tratarse de un negocio poco experimentado, que los dueños no sepan bien como vender, y a veces no falta el pariente que les diga, "tu lote vale muchos millones, y no deberías venderlo por menos de eso" o que su apego sentimental sea elevado, sin tener ni la mínima idea de la realidad.

A veces creen que los profesionales inmobiliarios lo único que buscan es ganar la comisión, sin realmente buscar el mejor beneficio para el dueño, con lo cual si se debe tener mucho cuidado y seguir el código de Ética del AMPI.

(descárgalo aquí)

Por eso no dejes que te represente un coyote que quiera sobreprecio, o un recién ingresado a esta profesión, necesitas gente preparada y de buena reputación.

Entonces la metodología debe ser en base a:

1. Ventas de los últimos años de propiedades similares.- se debe investigar en las notarias, en el MLS, con peritos valuadores, con otros corredores, con notarios.

2. M2 de frente de playa o de frente comercial, si aplica. Esto es muy importante por que solo en el frente es donde esta la mayoría del valor, o de las propiedades mas caras. Ya sea por el acceso a la playa o por el frente comercial.

3. Uso de Suelo, de aquí depende cuanto se pueda construir, y si se va a tener vista a n. Si se pueden hacer varias viviendas o casi nada, etc. aquí también se puede hacer un paramétrico para saber hasta cuanto estaría un desarrollador dispuesto a invertir si el costo de la tierra esta dentro de los porcentajes de inversión atractivos.

4. Tendencia del mercado. Por ejemplo, si esta subiendo el % de desarrollo de la cuidad, es seguro que aguante un precio mayor al de las ultimas ventas.

5. Topografía. El costo de nivelar un terreno, o de hacer los muros de contención para poder comenzar a edificar, impacta al valor de venta o inversión total de un desarrollo sobre el terreno. De igual forma si el terreno es grande y en alguna parte pierde la vista atractiva debe ser mas económico.

¿Qué mas puede ser considerado?

Por favor los invito a enriquecer esta entrada.

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Marco A. Klein

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